2020年9月9日

大規模修繕工事がどうして社会問題となるのか

 マンションの大規模修繕が社会的な問題となって久しい。本来なら、劣化したマンションの修理点検などは、建物と資産価値の保全のために必要不可欠なメンテナンス工事であり、そこに社会的な問題が発生することがあってはならないはずだ。ところが、そうではないのが現実らしい。 何が問題となるのか。新たに始まる連載コラムでは「大規模修繕工事」について取材をしてきたリポーターNAKA氏が、大規模修繕の実態と問題、改善策を「大規模修繕かけこみ寺」外装専科の伊藤岳副社長に聞く。

国交省がマンション大規模修繕の実態調査を公表

ーーマンションの大規模修繕が問題となっています。外装専科さんも実際に工事してきた体験からいろいろと問題点があることは承知しているとお聞きしていますが、今回の連載コラムではマンションの大規模修繕工事について、何が問題になるのかをお聞きしていきたいと思います。
伊藤さん、国土交通省が大規模修繕工事について問題点を指摘しているようですね?

伊藤 ええ、これまでもマンションの外装修繕についてはいろいろと業界の中で多くの問題が指摘されていました。マンションの管理を手がける、いわゆる管理会社などが一種の利益相反に値するやり方で大規模修繕工事を手がけているのではないか、という疑問です。

 ある意味、ブラックボックス的な世界だったんですが、それがいよいよ表面化してきて、国土交通省も調査をしたわけですね。

ーー国交省の調査とはどういうものだったのですか?

伊藤 「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」というものですが、その結果を2018年に国土交通省が公表したわけです。これは5月12日の朝日新聞の報道によって一般に広く知られることとなったのでは、と考えています。

 国交省の調べによると、2016年の統計では全国の分譲マンションは約620万戸、入居者は約1500万人だそうです。その前提から「直近3年間に受注したマンション大規模修繕工事に関する設計コンサルタント業務の実績を有する企業」にアンケート調査をしています。2352社にアンケート配布し、回収はそのうちの134社944事例です。

 調査目的は、「マンション管理組合による大規模修繕工事の適正な発注等に資するため、〝大規模修繕工事〟および〝大規模修繕工事の設計コンサルタント業務〟の実態を統計的に整理するもの」で、実施期間は2017年5〜7月です。

 ただし、アンケート調査データに注釈して、「大規模修繕工事の設計コンサルタント業務量はマンションの規模、大規模修繕工事金額が増加するにつれて、増加する傾向が見られるものの、個別性が高くバラツキがある」と指摘している点に注意が必要ですね。
なぜそうなるのかといえば、国交省としてもおそらく修繕工事の状況が異なるのか、工事会社の意図によるのかがはっきりせずに相場が判然としなかったからでしょう。

マンション管理組合に注意を促した国交省

ーーなるほど。外装専科さんもしばしば指摘してきていましたが、マンションの大規模修繕工事の実態について国交省でも問題となっていたのですね。

伊藤 資料によると、国交省は2017年1月、悪質な実例を紹介してマンションの管理組合に注意を促したようです。その後に今回の調査へ向かったそうです。

 調査を実施した理由はわかりませんが、もしかすると2016年に「マンションリフォーム技術協会」の会報誌が大規模修繕の問題を報じたことに注目したのかもしれませんし、もっと生の声というか、これまで行われてきたマンションの大規模修繕に関して、マンション管理組合の疑問や不満が国交省に届き、突き動かしたのかもしれません。

 外装専科も、大規模修繕工事の経験を通して見積もりや工事実態について疑問を持っていましたから。

ーー自分もこれまでの取材で疑問に感じていたんですが、それがまぁ、明るみに出た、ということでしょうね。

伊藤 ︎ 遅きに失していたとはいえ、これでようやくマンションの大規模修繕に対してなんらかの改善が進むのではないか、と期待できそうな気がします。

 今回はコラムの第1回目なので「マンション大規模修繕」には問題点があり、それを国土交通省が指摘した、という実情を知っておいていただきたい。第2回目からはその実態に関して少し詳しくお話ししていきたいと思います。