大規模修繕工事の発注方法には、「設計監理方式」と「責任施工方式」があります。それぞれの発注方式は、工事の流れが異なるほかメリット・デメリットも違います。

大規模修繕を検討している管理組合・オーナーとしては、発注方式の違いがわかったほうが修繕計画を進めやすいでしょう。

ここでは、大規模修繕の発注方式を紹介するとともに、各発注方式のメリット・デメリットについてお伝えします。

 

大規模修繕は3つの段階で構成されている

大規模修繕は、「調査」「設計」「工事」という3つの段階で構成されています。

調査とは、工事会社や管理会社・コンサルティング会社などの設計会社のあつまりが、傷や劣化状況といったマンションの問題点を抽出する作業です。設計は、診断で抽出した問題点を改善するために、修繕工事の計画を立てる段階です。工事には、依頼を受けた工事会社がマンションを修繕するほか、設計通りに工事が進んでいるかといった施工状況の確認などをする工事監理も含まれています。

「設計監理方式」と「責任施工方式」では、調査・設計・工事を担当する会社に違いがあります。

 

「設計監理方式」「責任施工方式」とは？

「設計監理方式」は、管理会社やコンサルティング会社が建物の診断と大規模修繕の設計をおこないます。工事は、複数の工事会社から見積もりをとり、もっとも条件の合致する工事会社に依頼します。また、管理会社やコンサルティング会社が工事の進捗状況を確認する（工事監理する）のも設計監理方式の特徴です。

一方で、「責任施工方式」では、調査・設計・工事のすべてを工事会社がおこないます。管理組合・オーナーは自分たちで工事会社の情報を集め、相談したり見積もりをとったりするなかで、条件の合致する工事会社に調査・設計・工事を依頼します。

	設計監理方式	責任施工方式
調査	管理会社・コンサルティング会社	工事会社
設計	管理会社・コンサルティング会社
工事	工事会社
監理	管理会社・コンサルティング会社

 

各発注方式のメリット・デメリット

「設計監理方式」と「責任施工方式」には、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？つづいては、それぞれのメリット・デメリットを紹介します。

設計監理方式のメリット・デメリット

メリット	第三者のアドバイスを受けながら、工事会社を選べる。 同一条件で工事の見積もりをとるため、工事費用の比較がしやすい。 工事の進捗状況を第三者の視点でチェックできる
デメリット	工事費用のほかに、コンサルティング費用が発生する トラブル発生時、責任の所在があいまいになりやすい 談合などの不正行為が発生する可能性がある

設計監理方式は、管理会社やコンサルティング会社といった第三者が介入し、修繕工事の相談・工事会社の選定・工事の進捗状況の確認がしやすい発注方式です。第三者のアドバイスを受けながら修繕工事を進めたい、という方に向いている発注方式と言えるでしょう。ただし、最近では、設計監理方式で談合などの不正行為が発生していることに注意が必要です。これは、管理組合・オーナーの依頼を受けたコンサルタントと工事会社が不適切な工作をおこない、工事費を割高にしたり、過剰な工事を実施したりして不当に利益を得ているといったトラブルです。設計監理方式で工事を発注する場合は、一部にそうした不適切なコンサルタントが存在することに注意しましょう。

責任施工方式のメリット・デメリット

メリット	工事会社が独自に見積もりを作成できるため、全体的に費用が割安になる傾向がある コンサルティング費用がない分、修繕にかかる費用がおさえられる 責任の所在が明確で、工事に関するやり取りがスムーズにできる
デメリット	信頼できる工事会社を探すのに時間と手間がかかる 異なる条件で見積もりをとることになるため、工事費用・内容の比較がしにくい。 第三者の視点によるチェックがないため、手抜き工事の可能性が高まる

責任施工方式は、修繕工事に必要な調査・設計・工事をひとつの工事会社が請け負うため、費用をおさえたり、一貫性あるサービスを提供したりしやすい発注方式です。信頼できる一社に工事を任せつつ、できるだけ大規模修繕の費用をおさえたい、という方に向いている発注方式と言えるでしょう。ただし、責任施工方式では管理組合・オーナー自ら工事会社を探すため、時間と手間がかかることに注意が必要です。探し当てた工事会社の技術力がなかったり、サービス体制が悪かったりすると、納得のいく大規模修繕がおこなえないということも。責任施工方式で発注する時は、信頼できる工事会社に修繕を依頼できるように、慎重に下調べしましょう。

 

外装専科では「責任施工方式」をおすすめしています

外装専科は、管理組合・オーナーの立場に立ち、無駄を徹底的に省いた工事を提案しています。経験豊富な担当者がマンションの状態を調査し、管理組合・オーナーの要望と建物の状況を踏まえて工事内容をカスタマイズしています。

たしかに、責任施工方式では第三者の介入がないことを考えると、工事のチェックが甘くなるように感じられるかもしれません。けれども、弊社は一級建築事務所でもあり、これまで1,000件以上の大規模修繕工事を実施した実績がありますし、工事を手がけたマンションの管理組合・オーナーから数多くの御礼の手紙や感謝状をいただいています。そうした実績を積み重ねてこられたことと、感謝のお言葉を踏まえると、弊社の調査・設計・工事に関わるスタッフそれぞれが、自分たちの仕事を適切に遂行できていると自負しています。

ですから、弊社では、わざわざコンサルタントに相談せずとも、管理組合・オーナーのマンションに合わせた最適な工事が提供できると考えているのです。

もちろん、複数の工事会社を比較検討した上で、責任施工方式による大規模修繕の発注をお考えでしたら、ぜひ外装専科にお任せください。