大規模修繕工事について

一般にいわれている「マンションの大規模修繕工事」とは、下地補修・シーリング工事・外壁の塗装・外壁タイルの補修や洗浄・屋上およびバルコニーの防水工事・廊下や階段床の改修工事などをおこなうことです。今あげたような一般にいわれている修繕工事をしなかったからといって、マンションが倒壊の危機に瀕するものではありません。「修繕工事の予定時期がきた」「マンションの老朽化が心配だ」と焦れば、無駄な工事に繋がってしまうことも。
大規模修繕工事を計画する時は、修繕工事の要否・修繕内容など、理事会や総会で話し合い、しっかりとした体制を整えましょう。

大規模修繕工事の目的は、管理組合様・オーナー様・区分所有者様の快適な生活環境とマンションの資産価値を維持することです。そうした目的を果たすために、修繕工事では、外壁の補修をしたり、塗装をしたりするのです。
しかしながら、すべてのマンションに同じ工事が必要とは限りません。なぜなら、一口に「修繕工事」と言っても、マンションにより傷みや劣化の状態が違ってくるからです。
「自分のマンションには、どのような工事が必要か？」という視点で、大規模修繕工事を進めていくことが大切です。

管理組合様・オーナー様からは、「修繕積立金に余裕がない」というご相談を受けることも多いです。弊社の考えでは、修繕積立金が少ないのに無理をして過度な大規模工事をおこなわなくても、マンションの安全性や美観は保つことができます。
大規模修繕工事の計画は、あくまで計画であって、無理におこなう必要はありません。もちろん、問題があればすぐに手を打つ必要があるケースもありますが、「大規模」ではなく「小規模」「中規模」工事で対応できることもあるのです。
建物の現状を適切に見極めることが、修繕積立金を有効に活用し、資産価値を維持するとともにいつも美しく快適なマンションで暮らすことのできる秘訣です。

マンションの大規模修繕は、「10年前後」あるいは「12年周期」「15年周期」で必要と言われます。これは、国土交通省が作成している『長期修繕計画標準様式』に、修繕周期の参考例として12～15年と記載されているからです。
ただし、国土交通省の様式は参考例・目安であって、実際には「マンションの大規模工事は○○周期」と言いきることはできません。というのも、マンションは、周辺環境や日当たりなどにより損傷や劣化具合が違ってくるからです。市街地と海山近くをイメージしていただければ、立地の違いによるマンションが受けるダメージの差を理解しやすいでしょう。ですから、大規模修繕は、長期修繕計画の予定・目安に加えて、実際に住みやすさや美観に問題が生じているかどうかも踏まえた上で、工事の要否を判断する必要があります。

大規模修繕工事の内容には、タイルの補修・外壁や鉄部の塗装・屋上およびベランダの防水工事・階段床の改修工事などの項目があります。実は、大規模修繕工事では、これらの工事がすべて必要とは限らず、マンションの状態により「必要な工事」「不要不急な工事」があるのです。例えば、管理会社や大規模修繕コンサルタントが作成する共通仕様書には屋上防水工事が明記されていることが多いですが、現在雨漏りしていないのであれば、急いで防水工事をする必要はありません。修繕積立金に余裕がない場合、雨漏りの症状が見受けられたタイミングでの防水工事の実施も一案です。
余計な工事をするといった事態を防ぐために、大規模修繕工事には、「必要な工事」「不要不急な工事」があることを知っておきましょう。

大規模修繕工事を手がける会社は、それぞれ見積もりや工法・技術力などに違いがあるものです。時間が許す限り、業者を比較検討してみて、条件の合致する会社を選ぶと良いでしょう。
工事業者を選ぶ際のポイントは、安易に見積もりの安い業者を切り捨てないことです。「大規模修繕工事」に、非常に高額な費用がかかる印象を持たれていると、他に比べて工事費用が安いと、サービスの質も悪いように感じるかもしれません。しかしながら、それは、間違った先入観です。工事業者のなかには、独自に工夫することでコストダウンに成功し、他社よりも良心的価格で工事を受注する会社も少なくありません。
条件の合致する工事業者を選ぶためには、各社の工事費用や方針・工法・保証など、きめ細かく比較検討してみてください。

貴重な修繕積立金を有効的に使うためにも、信頼できる会社に工事を依頼したいものです。どのような工事会社か見極めるには、その業者の工事実績を見るのがもっとも簡単で、たしかな方法です。
「これまで工事を実施した建物」「会社の技術力」「工事保証の内容」「会社の財務内容」といった事柄を調査すると、その会社が信頼に値する会社か判断しやすいです。また、その会社が工事を実施したマンションの管理組合や住民に直接感想を聞いてみるのも、具体的な話が聞けておすすめです。
大規模修繕工事の成功に向けて、工事会社について入念に調査しましょう。

適正な費用で、適切な工事を実施し、修繕積立金を有効活用するには、管理組合様・オーナー様にも一定の知識が求められます。近年、各種メディアでは、マンション大規模修繕工事のトラブルが散見されますが、建築の知識や業界の事情を知らないと、理不尽に修繕費を請求されてしまうこともあります。
そうした知識を学んでいただきたいという思いから、外装専科では、大規模修繕工事に関する情報発信もおこなっています。大規模修繕工事の計画をしたり、工事業者を選んだりする前の準備として、ぜひ参考にしてください。

マンションは、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」のなかで、良好な居住環境を確保することが求められています。この法律は、区分所有者の高齢化・修繕積立金の不足・マンションの大規模化などの課題を踏まえ、内容が改正され、令和4年4月から全面施行されました。今回の改正は、マンションが管理不全に陥らないように、適切な管理と将来的な修繕計画を管理組合に求めたものです。
マンションの劣化・老朽化は、管理組合様・オーナー様・区分所有者様はもちろん、周辺地域にお住まいの皆様の快適な生活を損なう要因にもなります。
外装専科は、マンションの修繕について、さまざまなご相談に応じています。「うちのマンションは修繕したほうが良いのか」「どこを修繕すべきか」「どのように修繕を進めていこうか」といった問題でお悩みの際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。