マンションの大規模修繕にはどのような費用がかかるのか？また、費用を抑える方法を解説

マンションの耐久性や安全性を維持するには、定期的な大規模修繕が必要です。十数年に一度の実施が推奨されており、回数を重ねるごとにかかる費用が高額になります。そのため、大規模修繕に必要な費用の積立について、悩みを抱える管理者の方も多いのではないでしょうか。

本記事では、マンションの大規模修繕にはどのような費用がかかるのか、また費用を抑える方法について解説します。

マンションの大規模修繕とは？

大規模修繕とは、マンションの美観や機能、資産価値の維持・向上などを目的に行う、十数年に一度の工事のことです。

マンションの大規模修繕には多くの費用がかかるため、資金不足に陥らないよう計画的に費用を確保しておく必要があります。

年月が経つと外壁のひび割れや防水層の劣化が進み、放置すると修繕費用が高額になります。例えば、築10年を超えると屋上防水や電気設備のメンテナンスが求められ、築20年以上では給排水管や電気設備の交換が必要です。また、築30年を超えると玄関ドアやサッシの交換が必要になり、早めの資金計画が欠かせません。

大規模修繕を適切に実施することで安全な住環境を維持し、長期的なコスト負担の軽減につながります。

マンションの大規模修繕が必要な理由

マンションなどの建物は年月の経過に伴い劣化していきます。そのため、今後も住民が快適に暮らし続けるには、定期的な修繕工事が欠かせません。まずはマンションの大規模修繕が必要な理由を理解しておきましょう。

設備不備によって生活に支障が出るのを防ぐため

マンションの大規模修繕は建物の劣化を防ぎ、安全性や快適性を維持するために欠かせません。

外壁や屋根は紫外線や風雨の影響を受けて、時間の経過とともにひび割れやタイルの剥がれが発生します。この状態を放置することは、美観が損なわれるだけでなく、雨漏りや落下事故の原因にもなります。

また給排水設備の老朽化を放置すると水質が悪化したり、水漏れの原因になったりなど深刻な問題を引き起こす可能性もあるため注意が必要です。エレベーターや機械式駐車場といった設備も定期的な修繕を怠ると、予期せぬ故障で住民の生活に支障をきたします。

このようなトラブルを防ぐためにも、あらかじめ修繕の計画を立てておき、必要な費用を確保する見通しを立てておくことが重要です。

マンションの資産価値を維持するため

マンションの大規模修繕は、建物の資産価値を維持するために必要です。

修繕を怠ると外壁や設備が劣化し、見た目が損なわれるだけでなく、雨漏りや故障が発生する可能性があります。また古い仕様の設備は、新しい設備と比較して利便性が低いことも考えられます。

建物の劣化や設備の古さを放置し続けると、マンション全体の価値が下がっていきかねません。経年劣化に伴う安全上のリスクを防ぐためにも、計画的な修繕が重要です。

マンションの大規模修繕にかかる費用は？

マンションの大規模修繕にかかる費用は、実施する工事の内容によって異なります。今後の大規模修繕に備えて、それぞれの工事にどのような費用が必要かを把握しておきましょう。

ここでは、工事別に大規模修繕にかかる費用を紹介します。

仮設工事

マンションの大規模修繕では、仮設工事が必要不可欠です。

仮設工事とは工事を円滑に進めるための設備を設置する工程で、特に足場工事が大部分を占め、費用は建物の規模や構造によって異なります。

国土交通省の調査によると、大規模修繕における仮設工事費の割合は全体の22.8％を占めています。

また仮設トイレや仮設水道の設置費用も加わるため、総額は大規模マンションで3,000万～5,000万円、小規模マンションで600万～800万円が目安です。

※参考：国土交通省.「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」.P50.
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001619430.pdf ,（参照2025‐03‐08）.

防水工事

マンションの大規模修繕において、防水工事は建物の耐久性を維持するために重要です。屋上防水を怠ると雨漏りや漏水が発生し、鉄筋の腐食や構造の劣化につながる可能性があります。

防水工事には屋上やバルコニーの劣化具合により複数の工法があるので、施工会社と相談しながら適切な防水工事を行いましょう。

外壁工事

マンションの大規模修繕では、建物の美観と耐久性を維持するために外壁工事が必要です。外壁は常に雨・紫外線などの影響を受けており、年数が経つほど劣化が進行します。
ひび割れや、塗膜・シーリングの劣化、タイルの浮きなど、そのまま放置すると雨水が建物内部に侵入し、構造物の腐食やタイルの剥落につながります。
マンション大規模修繕では、外観の美観と耐久性を維持し、資産価値を保つためにも外壁工事は欠かせません。

2回目・3回目の大規模修繕は高額になりやすい

マンションの大規模修繕工事は、回数が進むにつれて費用が増加する傾向にあります。

1回目は塗装や部品交換など比較的簡単な作業が多いため、費用が抑えられるケースが多いです。しかし、2回目以降は設備の交換が必要となり、費用の増加が予想されます。特に2回目の修繕では、大まかな目安ではあるものの、1回目と比べて約20％の費用増が見込まれるでしょう。

また3回目には給排水管やエレベーター、駐車場の設備更新など、大規模なリニューアルが求められるケースが多く、さらに高額になる可能性があります。そのため、修繕積立金の増額や一時金徴収が必要になる場合も多いです。

なお、修繕の周期は約12〜16年ですが、築年数が進むと建替えの検討も出てくるため、計画的に予算を確保する必要があります。

マンションの大規模修繕を行うメリット

大規模修繕は、マンションの耐久性や資産価値を維持するために欠かせない要素です。適切な時期に実施することで、住民が快適に暮らせる環境を整えられます。

マンション管理組合の方は、大規模修繕を行うメリットも押さえておきましょう。

マンションの耐久性を維持できる

マンションの大規模修繕は、建物の劣化を防ぐために欠かせません。

外壁塗装やタイル補修、シーリング材の打ち替えなどを行うことで、建物の防水効果が維持されて躯体の腐食を防げます。その結果、建物の耐久性が保たれ、長期的な修繕費用を抑えることが可能です。

また定期的に大規模修繕を実施することで、外壁のひび割れや配管の老朽化など目に見えない劣化も早期に発見でき、適切に対処できます。

定期的な大規模修繕によって将来的な修繕コストの増加を防げるだけでなく、建物全体の構造的な健全性を保つことで耐久性の維持につながります。

マンションの安全性を確保できる

マンションの大規模修繕工事は、建物の安全性を維持するために重要です。

風雨や紫外線により、外壁タイルの剥がれやコンクリートのひび割れが進行します。このような劣化を放置すると、タイルが落下するなどの事故が発生するリスクがあるため注意しなければなりません。

定期的な修繕によって、これらの問題を早期に発見すれば、適切な補修の実施が可能です。

また大規模修繕工事では耐震性の向上も期待でき、地震や台風などの自然災害に対する備えも強化されます。防犯対策の一環として、最新のオートロックシステムや防犯カメラを導入することで、住民の安全も確保されるでしょう。

マンションの資産価値を向上させられる

マンションの大規模修繕工事は、単に建物の耐久性を保つだけでなく、資産価値を維持・向上させるためにも重要です。

老朽化したマンションを放置すると市場での評価が下がり、資産価値も低下してしまいます。しかし、定期的な修繕を行うことで外観の美しさを保ち、入居率の向上も見込めます。

結果として、修繕工事は物件の長期的な価値を支える重要な役割を果たしてくれるでしょう。

マンションの大規模修繕にかかる費用を抑える方法

マンションの大規模修繕には、高額な費用がかかります。修繕積立金の徴収状況によっては、必要な工事のために費用を捻出することが難しい場合もあるでしょう。

ここでは、マンションの大規模修繕にかかる費用を抑える3つの方法を紹介します。

複数の業者に見積もりを依頼する

マンションの大規模修繕工事にかかる費用を抑えるには、複数の業者から見積もりを取ることが重要です。相見積もりを行うことで工事にかかる費用の相場が把握でき、適切な業者選定に役立ちます。

しかし、見積もりを過信するのは禁物です。業者間でつながりがある場合、相場から外れた金額を提示されるケースもあります。パートナー選びが費用決定に大きく影響するため慎重に進めましょう。

管理会社に丸投げしない

マンションの大規模修繕費用を抑えるためには、外部の管理会社に任せきりにしないことが重要です。

外部の管理会社を通すと業者を手配する手間を省けますが、見積額に手数料が上乗せされる場合があります。そのため、管理組合主導で業者選定を行い、複数の業者から見積もりを取ると良いでしょう。

助成金・補助金を活用する

マンションの大規模修繕費用を軽減する方法として、助成金や補助金を活用することも効果的です。

例えば、耐震改修やバリアフリー化、省エネ対策、アスベスト除去などを行う場合に、国や自治体が提供する補助金の支給を受けられる場合があります。しかし、助成金や補助金の内容は自治体ごとに異なるため、事前に地域の自治体に確認することが重要です。

大規模修繕の費用が払えない時の対処法

大規模修繕の費用を抑えるための策を講じても、工事に必要な資金が不足するケースがあります。このような場合は、修繕積立金の値上げや一時金の徴収によって、資金を確保することが重要です。

修繕積立金を増額する

マンションの大規模修繕費用が不足している場合、毎月の修繕積立金を増額する方法があります。修繕積立金の増額をするには管理組合の総会決議が必要です。

また、増額後に必要な金額を貯めるには時間がかかるため、工事が差し迫っていない場合に限られます。急を要する修繕工事には、他の資金調達方法を検討する必要があるでしょう。

居住者から一時金を集める

大規模修繕費用が不足した場合、修繕積立一時金の徴収が考えられます。総会決議により、不足額を戸数で割った金額を居住者から一時金として徴収することが可能です。

一時金徴収のメリットは、短期間で不足額を確保できる点です。しかし、高額な一時金は居住者の大きな負担となり、反対意見や支払い拒否が生じる可能性があります。

そのため、徴収期限の延長や分割払いなど、居住者の負担を軽減する対策が必要です。

金融機関からの借り入れを検討する

大規模修繕費用が不足した場合、金融機関からの借り入れも選択肢の一つです。総会決議が必要になりますが、一時金徴収よりも合意を得やすい傾向にあります。

借り入れのメリットは、迅速な資金調達が可能な点です。しかし、金利が発生するため、返済計画を慎重に立てなければなりません。

返済は修繕積立金の増額によって行うことが一般的です。工事時期が迫っている場合、借り入れは有効な手段となるでしょう。

大規模修繕の実施を延期する

他の対処法を試した上で大規模修繕費用が不足した場合、最終手段として工事の延期が考えられます。

しかし、延期は建物の劣化を進行させ、将来的な修繕費用の増加を招く可能性があるため、できるだけ避けたい手段です。工事延期は一時的な資金不足を回避できますが、建物の寿命を縮めるリスクがあります。

そのため、修繕積立金の適切な確保と計画的な修繕が重要です。修繕計画を早期に立て、資金不足にならないよう対策しましょう。

マンションの大規模修繕に備えて計画的に費用を積み立てよう

マンションの大規模修繕は建物の劣化を防ぎ、安全性や資産価値を維持するために欠かせません。外壁や屋根のひび割れ、給排水設備の老朽化などが進行すると、修繕費用は高額になります。

そのため、計画的な修繕の実施と適切な資金の確保により、マンションの大規模修繕に備えることが重要です。

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大規模修繕の基礎知識