分譲マンションには、区分所有者によって構成される「管理組合」が設置されており、その中から選出された代表者数名で構成される機関が「理事会」です。では、マンションの管理組合や理事会とはどのようなもので、どのような役割を担っているのでしょうか。
本記事では、マンションの管理組合および理事会の概要、理事会の役職、役員の選び方や業務内容について、分かりやすく解説します。分譲マンションを適切に管理するためには、管理組合や理事会の存在が欠かせません。ぜひ本記事を参考に、管理組合や理事会に対する理解を深めていきましょう。
目次
マンションの理事会とは？
マンションの理事会とは、管理組合員の中から選出された役員で構成される組織です。
分譲マンションの管理は、全ての区分所有者で構成される管理組合が行います。しかし、マンションの規模によっては、全組合員が日常的な管理業務に関わるのは現実的ではありません。そこで、管理組合の代表として、組合員の中から役員を選出して、理事会を構成します。
理事会の役員は定期的に会議を開き、マンションの管理や運営に関する方針を検討します。その方針について、他の組合員から一定数以上の賛成を得ることで、正式な決定となるのです。
マンションの管理組合とは？
マンションの管理組合とは、マンションの区分所有者（各部屋のオーナー）で構成される組織です。分譲マンションを購入すると、全てのオーナーは管理組合に所属する必要があります。
管理組合の役割は、マンションの快適な居住環境や資産価値を維持したり、向上させたりすることです。分譲マンションは大きく、各オーナーが所有する「専有部分」と、住民が共同で使用する「共用部分」に分けられます。専有部分の管理は原則として各オーナーが行いますが、共用部分の環境を整備するには、区分所有者による協力が必要不可欠です。
ただし、全ての管理を管理組合で行うのは限界があるため、多くの場合は管理組合が管理会社に日常の管理を委託しています。
なお、マンション全体を一人のオーナーが所有している場合は、管理組合は存在しません。
マンションの理事会の役職
マンションの理事会の主な役職を見ていきましょう。
理事長
理事長は、マンションの理事会の代表者です。
理事会のトップとして、役員全員をまとめます。また、管理組合の代表者として業務を統括するのも理事長の役目です。一般的に管理組合の印鑑は理事長が管理し、管理会社や工事の施工会社の契約などでは、書類への署名捺印も行います。
副理事長
副理事長は、理事長の補佐を行う役員です。
理事長が行う業務を補佐する他、理事長不在の際は代理として、さまざまな業務を代行します。理事長の不在に備え、日頃から理事長が行う業務や、マンションの管理状況を把握しておく必要があります。
理事
理事とは、理事長や副理事以外の理事会を構成するメンバーのことです。
マンションの規模にもよりますが、マンション管理で発生するさまざまな業務別に担当が決まっているケースが多いです。代表的な理事には、管理費などの集金や管理、運用などを行う会計理事があります。他にも防災・広報・渉外・書記などの理事を置くケースもあります。
監事
監事とは、理事会を監査する役割を持つ役員です。理事会の役員ではなく、管理組合の役職になります。
理事会が適正に業務や財産管理を行っているかなどを、中立的な立場で監査し、総会で報告を行うのが監事の役割です。会計に不正や不透明な部分がある際は、臨時総会を召集する権限を持っています。
マンションの理事会の役員の選び方
マンションの理事会の役員の選び方について、法律上の明確な定めはありません。一般的には、以下の4つの方法のいずれかで選任されることが多いようです。
- 立候補
- 推薦
- 持ち回り
- くじ引き
役員の選出方法はマンションによって異なりますが、立候補であれば意欲のある人が、推薦であれば周囲から信頼を得ている人が選ばれるため、運営が円滑に進みやすい傾向にあります。しかし「やりたがる人がいない」というマンションも多いのが現実です。
管理組合員間での公平性を保つために、持ち回りで選任しているマンションも多く見られます。
マンションの理事会の役員は断ることができる？
マンションの理事会の役員に選出されて「やりたくない」「仕事との両立ができない」とお困りの方も多いでしょう。
マンションの理事会の役員には法的拘束力はないため、断ることは可能です。拒否することによる罰則などもありません。
しかし、例えば持ち回りで役員が回ってくる場合、断る人に対して「不公平だ」「協力的でない」と不満を感じる人もいるでしょう。仕事や家族の状況、健康上の理由などで難しい場合はやむを得ませんが、マンションに住んでいる以上、可能な限り協力することをおすすめします。
なお、マンションによっては公平感を維持するために、役員を断った人に対して「協力金」などの支払いを定めているケースもあります。
マンションの理事会の役員の業務
ではマンションの理事会の役員は、どのような業務を行うことになるのでしょうか。代表的な業務をご紹介します。
理事会への参加
マンションの理事会の役員になったら、定期的に開催される理事会に参加する必要があります。
理事会では、管理費や修繕積立金の納入状況や、その運用方法について話し合います。また、マンション内で起きたトラブルの対処方法についても検討します。さらに、マンション管理を管理会社に委託している場合は、管理会社から提出された報告書を基に話し合うこともあります。
理事会の頻度はマンションによって異なりますが、月一回程度のペースであるケースが多いようです。
マンション管理に関する業務
マンション管理に関する業務も、マンションの理事会の役員が行う業務の一つです。
一口にマンション管理に関する業務といっても、その内容にはさまざまなものがあります。具体的には、管理規約や規則の制定・変更・廃止、建物や敷地の清掃、建物や設備の点検・保守、大規模修繕業務の計画立案などが、主な業務内容です。
マンション管理に関する業務は多岐にわたり、理事会だけで行うと大きな負担がかかります。そのため、マンション管理を専門としている管理会社に委託し、業務を代行してもらうケースも多いです。
総会の開催
マンションの理事会の業務の一つに、総会の開催があります。
総会とは、マンションの管理組合全員が参加し、マンションの管理・運営方針を決定する場です。マンション管理に関する報告や決算報告、来季の役員選出などを行う「通常総会」と、必要に応じて開催される「臨時総会」があります。
一定の条件を満たせば、臨時総会は管理組合員の要請で開催することも可能です。
役員以外の管理組合員もマンション管理に参加する必要がある
マンションを購入した以上、区分所有者は管理組合に所属しなければなりません。「マンション管理は理事会に任せておけば良い」と思っている方もいるかもしれませんが、理事会の役員に選ばれなかったとしても、管理組合員として、マンション管理には参加する必要があります。
一般的に総会は、議決権を持つ人の過半数以上の出席が必要と定められているケースが多いです。書面での委任状提出や代理人の出席は認められますが、基本的には区分所有者がマンションに関する意思決定の場に参加し、最終的な方針決定を行う必要があります。
役員以外の管理組合員は、日常的に行わなければならない業務はありませんが、マンションを所有する一員として、マンション管理に携わっていくことが大切です。なお、区分所有者である以上、管理組合を脱退できない仕組みになっています。
理事会を置かないマンションもある？
管理組合の代表である理事会ですが、近年は役員のなり手不足などを理由に理事会を置かないマンションもあります。その場合、マンションの管理は外部の専門家などに委託するのが一般的です。
では、実際に理事会を置かないマンションはどの程度あるのでしょうか。国土交通省が公表した「令和5年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状」によると、調査対象となったマンションの92.1％では、理事長がマンションの管理者を務めていることが分かりました。区分所有者以外の外部に任せているケースは3.7％で、現状は理事会を置いているマンションがほとんどであることが分かります（※）。
ただし、同調査の外部の専門家への管理者の委託の検討状況では、34.6％が外部への委託を検討している、もしくは将来必要となれば検討したいと回答しています（※）。現時点で理事会を置かないマンションは少数派です。しかし、将来的に、理事会のないマンションが増える可能性はあると考えられるでしょう。
※参考：国土交通省.「令和5年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状」.“（１）管理者の選任〔管７〕”“（４）外部役員についての検討状況、及び外部役員の選任を検討する理由〔管１９①、管１９②〕”.https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750158.pdf ,（参照 2025-05-16）.
理事会のなり手不足と高齢化
マンションでは、役員のなり手不足と区分所有者の高齢化が進んでいます。役員のなり手が十分にいなければ、理事会を効率的に運営できません。また、区分所有者が高齢の場合、健康上の理由で役員を引き受けられないケースもあります。特に築年数がたっている高経年マンションの場合、区分所有者の大半が高齢者というケースも少なくありません。
マンションに理事会を置かない場合、区分所有者の負担が大きく軽減されます。またマンション管理自体を外部の専門家に委託することになるため、専門知識が必要な管理業務もスムーズに行えるようになるでしょう。
ただし、外部の専門家への委託費が発生するため、管理費が高くなる傾向にあります。加えて、区分所有者や住民の意見がマンション管理に反映されなくなる他、住民の「マンションを良くしていこう」という意識も薄れやすいでしょう。
外部の専門家に管理を委託することには、メリットもあればデメリットもあります。今後どのようにマンションを管理するか悩んでいる場合は、デメリットも踏まえた上で検討し、慎重に判断することが大切です。
マンションを購入したら、マンション管理に積極的に関わろう
分譲マンションを購入したら、理事会の役員に選ばれなかったとしても、管理組合の一員としてマンション管理に携わる必要があります。ご自身やご家族が快適に暮らせる環境を維持するためにも、日頃からマンション管理に積極的に関わる姿勢が大切です。また、理事会の役員に選ばれた場合は、できる限り協力し、管理組合の代表として責任を持って役割を果たしましょう。
マンションの理事会の役員になると、マンションの大規模修繕にも携わっていくことになります。「どのような修繕工事をすれば良いか分からない」「できるだけコストを抑えて工事を行いたい」という方は、マンションの大規模修繕一筋の外装専科にお任せください。ご要望をお伺いした上で、経験豊富なスタッフがマンションの状況を正確に見極め、必要な項目だけに絞った高品質の工事を実施しています。ぜひ一度、ご相談ください。
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- 大規模修繕の基礎知識