大規模修繕工事は12～15年周期で実施するのが一般的です。しかし、それはあくまでも目安であり、全てのマンションに当てはまるわけではありません。必要な工事の内容や時期は、マンションの築年数や立地、劣化具合によって異なり、それぞれ個別に確認する必要があります。
本記事では、マンションの大規模修繕工事の適切な周期の考え方や、推奨される工事内容を紹介します。
目次
マンションの大規模修繕は「12年周期」が必ずしも正解ではない
マンションの大規模修繕工事は10年や12年、あるいは15年周期での実施が推奨されることが多いです。しかし、大規模修繕工事の必要性はマンションの劣化具合や築年数などにより異なります。劣化が進むスピードは日当たりやマンションの立地、築年数によっても異なるため、診断してみなければ分かりません。
以上のことから、大規模修繕工事は12年ごとに行うのが正解とは限らず、それぞれのマンションの状況に応じて実施していく必要があります。
大規模修繕が12年周期で必要といわれる理由
なぜ大規模修繕工事が12年周期で必要といわれるようになった理由は諸説あるものの、以下が原因と考えられます。
- 国土交通省の「長期修繕計画標準様式」を参考にしている
国土交通省の「長期修繕計画標準様式」では、大規模修繕周期の例として12～15年としています（※1）。ただし、これはあくまでも一例のため、国土交通省が厳密に周期を定めているわけではありません。
また、タイル張りなどのマンションで建設から10年を経過するものは、3年以内に外壁の「全面打診調査」を行い、報告することが義務付けられています（※2）。
なお、対象は地方自治体により異なるため、全てのマンションに実施義務があるわけではありません。
※1参考：国土交通省.「長期修繕計画標準様式」p95.https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf ,（参照2025-03-08）.
※2参考：板橋区.「建築基準法に基づく特定建築物の外壁全面打診などの調査について」.https://www.city.itabashi.tokyo.jp/tetsuduki/sumai/kenchiku/1048828.html ,（参照2025-03-08）.
建物劣化診断で大規模修繕工事の必要性を確認
建物劣化診断とは、施工会社や専門家が竣工図面の確認や現地調査を行い、マンションの劣化の状況や必要な工事を確認するための調査のことです。5年ごとの長期修繕計画の見直し時や、大規模修繕工事の2～3年前に行う場合が多いです。
長期修繕計画の見直し時に建物劣化診断を行うことで、予定している大規模修繕工事が必要なのかを判断できます。また、どの程度の工事費用がかかりそうかも予想できるため、修繕積立金の過不足の把握にも役立つでしょう。
長期修繕計画上の実施時期や一般論の12年周期はあくまでも目安として考えておき、建物劣化診断の結果を踏まえて、大規模修繕工事の時期を検討するのがおすすめです。
大規模修繕工事の内容は回を重ねるごとに変化する
マンションの大規模修繕では、毎回同じ工事をすれば良いわけではありません。回数を重ねるごとに「改良工事」に比重を置くことが大切です。
- 修繕工事：建物の性能・機能を建築当初の水準まで回復させる工事
- 改良工事：建物の性能や設備機能などをグレードアップさせる工事
- 改修工事：修繕と改良で建物の性能を改善する工事
マンションの建築資材や設備は、年々機能や性能が向上しています。技術の進歩に伴い、マンションも改良工事を行い機能や性能も向上させていくことが大切です。
改良工事を適切に行わないと設備全体が老朽化し使いにくくなり、マンションの資産価値も下がってしまうため注意しましょう。
大規模修繕工事は現状に合わせて実施しよう
マンションの大規模修繕工事の周期は一般的に12年とされるものの、マンションの現状に合わせて実施しましょう。適切な時期に実施すれば、小規模や中規模の工事で済んだり、劣化が進む前に対処できたりするため、コストを抑えることも可能です。
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