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大規模修繕の豆知識

【完全版】大規模修繕工事はなぜ必要？進め方・工事内容・費用・周期を徹底解説　

投稿日：2026年2月2日

更新日：2026年2月2日

マンションは年数が経つと外壁が剥がれたり、設備が古くなったりと、老朽化が進みます。これらの問題を解消し、マンションの美観や機能性、資産価値の維持・向上を目的に行う大がかりな工事が大規模修繕工事です。

本記事では、マンションの大規模修繕工事の概要や必要性、準備の仕方、具体的な工事内容、工事業者を選ぶときのポイントを解説します。

1 大規模修繕工事とは？
- 1.1 大規模修繕工事の目的と必要性
- 1.2 修繕と改修の違い
2 大規模修繕工事の周期・費用・工事期間
3 大規模修繕工事の準備と進め方
4 大規模修繕工事の内容
5 大規模修繕工事で起こりがちなトラブルと対策
6 大規模修繕を依頼する工事業者選びのポイント
7 大規模修繕は現状に合わせて適切に実施しよう

大規模修繕工事とは？

大規模修繕工事とはマンションの経年劣化に合わせて周期的・計画的に行う工事のことです。建物の安全性や機能性資産価値などの維持・向上を目的としています。

マンションでは必要に応じ修繕工事や改修工事が行われますが、これらの工事よりも規模が大きく長期にわたるのが大規模修繕工事の特徴です。

具体的な内容は、外壁塗装や屋上の防水などの建築系の工事の他、給水設備や駐車場設備などの設備系など多岐にわたるものの、主に共用部分を対象に実施します。

工事の実施に当たり、最終的な意志決定は管理組合が主体で行わなければなりません。基本計画や資金計画の策定、組合員への報告、施工会社の選定など、事前準備も煩雑です。

また費用は修繕積立金から充てるものの、工事費の高騰などから不足するときは一時金の徴収が必要となるケースもあります。トラブル回避のためにも早めに準備を進めることが大切です。

大規模修繕工事の目的と必要性

大規模修繕工事の目的はマンションの安全性や機能性の維持と、資産価値の向上です。

生活の拠点となる住居では安全性の確保が特に重要です。マンションは丈夫な建材を使っているものの、月日の経過とともに劣化は進んでしまいます。定期的にメンテナンスを行うことで、劣化している箇所を早期に発見し、深刻化する前に対処が可能です。

大規模修繕工事では、外壁の補修や塗装など美観の維持だけでなく、高経年マンションでは給排水システムを新しいものと交換するなど、暮らしの利便性に関わる工事も行います。見た目だけでなく機能面の改善は、新築のような快適性を維持する上でも重要です。

以上のように、大規模修繕工事を適切に実施すれば、時間が経過してもマンションの美観や性能が損なわれにくく、資産価値の低下も防ぎやすくなります。

修繕と改修の違い

マンションに対して行う工事としては、主に「修繕」と「改修」の2つがありますが、それぞれに目的が異なります。

修繕工事

修繕工事とはマンションの劣化を回復させること目的とした工事です。老朽化したり不具合が生じたりした建物や設備に対し、修理や交換などにより性能や機能を建設当初の水準まで戻すために行います。

また「修繕」は一定周期で計画的に実施する工事を指し、都度行う不具合の工事は「補修」といいます。

改修工事

改修工事とはマンションの性能や機能の向上を目的とした工事です。防犯設備や耐震性能、住宅設備など、マンションの機能や設備は日々新しいものが生まれています。新築時は最新の設備を導入していても、経年によりこれらの設備も陳腐化します。

そのため、機能や性能を現在の標準に合わせ、物件の価値を高めるために実施する工事が改修です。なお、「改修」とは建物全体での性能向上工事を指し、住宅設備など一部分の性能向上のみ行う工事は「改良」といいます。

大規模修繕工事の周期・費用・工事期間

大規模修繕工事の周期や費用・工事期間の一般例を紹介します。なお、周期や費用はマンションの立地などの環境、現在の状態によっても異なります。

工事周期と回数

大規模修繕工事は12年～15年周期、3回程度行うのが一般的とされます（※）。しかし、全てのマンションに当てはまるわけではないため注意しましょう。

例えば、海沿いに立っているマンションでは海風や紫外線の影響で、通常よりも劣化の進行が早い可能性があります。一方で、最新の建築資材を使っているマンションの中には、劣化が遅く中規模の修繕で済むこともあります。

大切なことは工事周期の目安だけでなく、マンションの美観や設備など実際に住んでいてどのような問題が生じているかを踏まえて、工事の必要性を判断することです。

※参考：国土交通省.「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」p11～16.https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001619430.pdf ,（参照2025-03-04）.

工事費用

国土交通省の資料によると、大規模修繕工事の費用は一戸当たり100～125万円の割合が最も多く、次いで75～100万円、125～150万円となっています。また回数では1回目が一戸当たり100～125万円、2回目が75～100万円、3回目が100～125万円です（※1）。

例えば、50戸程度のマンションであれば5,000万円程度、200戸のマンションであれば2億円程度の工事費用がかかります。

大規模修繕工事の費用は高額なため、区分所有者から毎月「修繕積立金」を集めておき、工事費用に充てるのが一般的です。ただし、「平成30年度マンション総合調査」によると、約3割の管理組合で修繕積立金が不足しています（※2）。特に、滞納者が多いマンションでは大規模修繕工事の実施が難しくなるだけでなく、居住者の不満にもつながるため早めに対処しましょう。また、不要な工事を行うと費用が高額になるため、工事内容に対する知識も求められます。

※1参考：国土交通省.「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」p15.https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001619430.pdf ,（参照2025-03-04）.

※2参考：国土交通省.「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」P9.https://www.mlit.go.jp/common/001287570.pdf ,（参照2025-03-05）.

工事期間

大規模修繕工事にかかる期間は、事前の「準備期間」と着工から完了までの「工事期間」に分けられます。それぞれの目安は以下の通りです。

準備期間：1～2年程度
工事期間：3カ月～1年程度

工事期間は工事内容だけでなくマンションの規模によっても異なります。具体的には、50戸以下のマンションであれば3～4カ月程度、100戸程度であれば4～6カ月程度、100戸を超えるなら半年～1年程度が目安です。

なお、天候により工事の延期が生じることがあります。台風の多い季節を避けるなど、天候が安定した時期を選ぶのも計画通り進めるポイントです。

大規模修繕工事の準備と進め方

大規模修繕工事では、事前準備と工事中の監督、次回の工事に向けた準備など、長期にわたる取り組みが必要です。進め方を以下のステップに分けて紹介します。

修繕委員会の設置
パートナーの選定
マンションの調査・診断
基本計画や資金計画の検討
実施計画の作成・決定
施工会社の選定
総会決議と居住者への説明
工事状況の管理・周知
工事完了・次回に向けた準備

1. 修繕委員会の設置

大規模修繕工事を始めるときは、管理組合とは別に修繕委員会を設置しましょう。管理組合の任期は1～2年と短いことが多く、大規模修繕工事の途中で役員が変わることがあります（※）。そのため、管理組合とは別に修繕委員会を設置すれば、両者が協力しながら工事を進められます。

修繕委員会では工事方針の決定だけでなく、予算管理や居住者の苦情対応など、さまざまな仕事をするため、年齢性別の偏りのない幅広い人材を募集することがポイントです。なお、委員は居住者から選びます。

※参考：住宅金融支援機構.「大規模修繕の手引き～マンション管理組合が知っておきたい工事・資金計画のポイント～」p6.https://www.jhf.go.jp/files/400360209.pdf ,（参照2025-03-04）.

2. パートナーの選定

大規模修繕工事では、工事の発注にもさまざまな方法があります。管理組合が主体的に進めるとはいえ、専門的な内容が多く判断に迷うことも少なくありません。そのため、管理会社や施工会社、設計事務所など、外部の専門家の協力を得ながら進めるのが一般的です。パートナーを探す方法はさまざまで、行政窓口でも相談できます。

3. マンションの調査・診断

どのような工事を実施するか検討する前に、マンションの現状を調査しましょう。大規模修繕工事は一定の周期で実施するとはいえ、必要な工事はそれぞれのマンションで異なります。まずは管理組合でマンションの状態を確認し、現状を把握しましょう。

併せて、修繕が必要かどうか、必要な場合はどのような工事を行うべきかなどを見極める「建物劣化診断」を施工会社などに相談しましょう。

4. 基本計画や資金計画の検討

大規模修繕工事の基本計画は施工会社に現地調査を依頼したり、マンション管理士などに原案の作成を依頼し、管理組合と修繕委員会で計画の妥当性を検討します。例えば、修繕積立金に余裕がないなら、不要不急の工事は次回にずらすなどです。おおよそ案が固まった後は、各工事が管理規約や法に抵触しないかどうかも確認します。

資金計画は長期修繕計画を参考にするものの、現状に工事内容や金額が釣り合っていない場合もあります。特に、工事費用は物価や人件費の影響が大きいため、専門家に現在の適正価格を確認しながら進めましょう。

5. 実施計画の作成・決定

基本計画や資金計画の検討内容を踏まえ、実施計画を作成し理事会で決定します。工事の内容によっては管理組合の総会での決議が必要なため、事前に組合員から了承を得ましょう。一例として、総会での決議が必要な内容を以下に紹介します（※）。

共用部分の変更（区分所有法第17条）
管理規約の設定・変更（区分所有法第31条）

6. 施工会社の選定

実施計画が決まったら、大規模修繕工事を行う施工会社を選定します。大まかな流れは以下の通りです。

依頼する施工会社候補を複数上げる
候補先に見積もりを依頼する
候補先と面談し、依頼先を決める

なお、施工会社を選定する際は透明性を保つためにも、どのような流れや条件で決まったのか組合員に説明できるようにしましょう。

7. 総会決議と居住者への説明

施工会社が決まったら、マンション総会を開催し大規模修繕工事の実施決定（決議）をして、決議が下りたら施工会社と工事の請負契約を結びます。

居住者には工事説明会を実施し、どのような工事を行うのか、工事前にすべき準備などを説明します。特に、居住者にとって不便となる可能性がある部分については詳細に説明し、理解を得られるようにしましょう。

8. 工事状況の管理・周知

工事中は管理組合と施工会社で定例会議を実施し、工事の進捗確認や問題の解決などを図ります。居住者には工事の工程表の他、現在の進捗などをまとめた「お知らせ」を配付すると分かりやすいでしょう。きめ細やかな周知は不安や心配の解消につながります。

9. 工事完了・次回に向けた準備

大規模修繕工事が終わったら竣工検査を行い、問題があれば施工会社に修正を依頼します。問題部分も解消すれば「竣工図書」や「工事保証書」などの必要書類を受け取り、所定の保管場所に保管しましょう。次回の大規模修繕工事までは定期点検などを実施します。必要に応じ長期修繕計画の修正もしましょう。

大規模修繕工事の内容

マンションの大規模修繕工事の内容は、大きく以下の3つに分けられます。

仮設工事：足場や資材置き場の工事など
建設系工事：防止水工事や外壁塗装など
設備系工事：電気・ガスなどのインフラ、駐車場など

このうち、費用は建設工事にかかる割合が全体の60％程度、次いで仮設工事が20％程度となっています。設備系工事は全体の1％程度のため、それほど負担は大きくありません。残りの費用は諸経費などに充てられます（※）。

建設系工事を中心に、大規模修繕工事の内容を詳しく紹介します。

※参考：国土交通省.「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」P13.https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001619430.pdf ,（参照2025-03-08）.

仮設工事

仮設工事とは、大規模修繕工事を行うために必要な設備を準備する工事です。「足場仮設工事」と「共通仮設工事」に分けられます。

足場仮設工事はさらに、鉄パイプなどを使う「組立足場」と、板を吊り下げたブランコのような足場を作る「吊り足場」の2つに分かれます。

なお、共通仮設工事は、現場事務所や資材置き場などを作る工事です。

下地補修工事

下地補修工事は、塗装や防水加工をする素地（そじ）部分の補修をする作業です。

コンクリートは経年によりひび割れや欠損などができ、そのまま放置すると雨水などが入り込み内部が腐食する原因となります。そのため、弾力性のある素材でひび割れを埋めるなどの作業が必要です。

下地補修工事は建物の寿命を伸ばすだけでなく、その後に行う塗装や防水などの仕上がりが向上するという利点もあります。

塗装工事

塗装工事は「外壁塗装」と「鉄部塗装」の2つの工事があります。外壁塗装では建物の壁面や天井面を、鉄部塗装では鉄骨階段や手すりなどの鉄部を塗装する工事です。

塗装部分は劣化により光沢がなくなり、ひび割れが出始め、最終的には剥がれ落ちます。こうなれば、景観を損ねるだけでなく建物が腐食しやすくなるため、定期的に塗装を施しましょう。

タイル補修工事

タイル補修工事とは、建物の外壁タイルの浮きを補修したり、一部を張り替える工事です。外壁タイルは一見すると劣化を感じないものの、老朽化が進むと突然剥がれ落ちるなどして、安全上の問題が生じます。美観の維持だけでなく、居住者や地域の安全確保のためにも必要な作業です。

なお、タイルの劣化は目視での判断が難しいため、施工会社に専用の工具（打診棒）でタイルをたたいて浮きを確認してもらいましょう。調査をせずに工事を進めると、必要以上にタイルを張り替えることになり、費用がかさむ原因となります。

シーリング工事

シーリング工事は、窓枠とコンクリートの間など建物内に雨水が侵入しやすい箇所に、ゴム状のシーリング材を補充し気密性や防水性を高めるための工事です。むき出しのシーリング材は数年程度で劣化し始めますが、塗料などで覆われている箇所は劣化しにくいです。大規模修繕工事ではやみくもに全て取り替えるのではなく、必要な個所の見極めが取り替えコストを抑える上で大切です。

防水工事

防水工事では、主に屋上部分の防水作業を行います。方法は、防水塗料を塗る「被膜防水」や、防水シートを貼って雨水の侵入を防ぐ「シート防水」などがあります。

屋上部分が老朽化すると水が入り込み内部全体の腐食につながるため、現時点で雨漏りしているのであれば修繕が必要です。

一方、特に雨漏りなどがないのであれば、急いで行う必要はありません。大規模修繕工事のたびに防水工事を実施すると費用負担が増えるため、必要性を検討した上で実施を判断しましょう。

設備工事

設備工事では、給水・排水設備やガス設備などのインフラの他に、玄関やエントランスなどの工事を行います。緊急性のない工事が多いものの、居住者の利便性向上につながるため要望を考慮して進めましょう。

例えば、インフラ系設備の交換は生活のしやすさにつながります。また玄関ドアを軽くしたり、全体に手すりを設置したりすれば、居住者が高齢化したときも住みやすいでしょう。

大規模修繕工事で起こりがちなトラブルと対策

大規模修繕工事は高額の費用が発生し、工事も長期にわたるためトラブルも多くなりがちです。代表的なトラブルと対策を紹介します。

修繕積立金が足りない

修繕積立金の不足は、居住者の支払い滞納や積立金額の試算ミス、不要な工事の実施などが原因です。滞納がある場合は早急に回収する、積立金額は現状に合わせて適宜変更するなどの対処が求められます。

また、工事箇所が多くなるほど費用がかさむため、必要な工事をしっかり見極めることも大切です。

意見がまとまらない

管理組合や修繕委員会の人数が多いと、意見がまとまらないことも多くあります。特に、一部の居住者からの意見が強く反映されたように見えると内部に不満が蓄積するため、決定の際は透明性や公平性を担保できるようにしましょう。委員だけでは意見をまとめられないときは、パートナーや第三者に間に入ってもらうのも一つの方法です。

居住者からのクレーム

居住者からのクレームは以下の2点が多いです。

騒音・ほこり・臭いに関するもの
プライバシーに関するもの

これらのトラブルを防止するためにも、居住者に対してどのような工事をいつごろ行うのか、丁寧な説明が必要です。併せて、施工業者には工事の時間帯や曜日を厳守するように依頼します。

もし工事の日程や時間、作業内容に変更があるときは、居住者に対し事前に速やかに通知しましょう。

近隣住民からのクレーム

近隣住民からは、騒音・ほこり・臭いの他に、工事車両や業者の出入りに関するクレームも上がりやすいです。工事の前には近隣にも工事日程や内容をまとめたチラシを配るなど、丁寧に説明しましょう。

併せて、管理組合の連絡先を記載し、苦情があったときは連絡するように案内します。コミュニケーションが取れる手段を用意しておくことにより、問題の深刻化を防ぎやすくなります。実際に問い合わせがあれば早急に対応しましょう。

金銭問題や施工上の問題

施工会社やコンサルタント、その他パートナー企業との金銭トラブルや施工に関する問題にも注意しましょう。例えば、施工ミスや納期の遅延、追加請求の発生といったトラブルが考えられます。

これらのトラブルを防ぐためには、施工業者を見極めるだけでなく、要望を的確に伝えたり、適宜情報共有を行ったりするといったコミュニケーションが大切です。

また、事前に行う建物劣化診断に問題があると、施工時に重大な修繕箇所が見つかるなどして、費用の追加や期間の延長が生じる恐れがあります。そのため、診断を依頼する会社が信頼できるかどうかについても十分に確認しましょう。

大規模修繕を依頼する工事業者選びのポイント

大規模修繕工事は費用が高額になりやすいだけでなく、長期にわたる対応が必要です。ここでは、大規模修繕工事を依頼する業者選びのポイントを紹介します。

大規模修繕工事の施工実績が豊富

業者を選ぶときはマンションの大規模修繕工事をどの程度行っているか、施工事例を確認しましょう。大規模修繕工事では、マンションそれぞれで足場の種類の選定や工事内容も異なります。施工実績が豊富な業者であれば、希望に合った施工ができるだけでなく、予算を抑えた工事など、よりニーズを踏まえた提案を受けられる可能性が高いです。施工実績は公式Webサイトで公開していることが多いため確認しましょう。