マンションの資産価値と快適な居住環境を保つためには、必要に応じて適切な修繕を行う必要があります。劣化の度合いによっては大がかりな修繕が必要になることもありますが、小規模マンションの場合、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。
小規模マンションの管理組合にとって、大規模修繕はブラックボックスとなっている部分が多いことが問題です。管理組合が建築や修繕の専門知識に乏しいと、管理会社頼みになりやすく、管理会社や施工業者に言われるがままに不要不急な工事まで実施してしまうケースも少なくありません。
本記事では、小規模マンションの大規模修繕にかかる費用の目安や、費用を安く抑えるポイントについて解説します。適正な修繕費用を判断するために参考にしてください。
目次
小規模マンションの大規模修繕費用の目安は？
国土交通省の調査（令和3年実施）によると、マンションの大規模修繕にかかる費用は、マンション一戸当たり100万～125万円（共通仮設費含まず）の割合がもっとも高くなっています。ただし、全てのマンションの大規模修繕がこの範囲に収まるわけではありません。大規模修繕の費用は、以下のような要素によって大きく変動するからです。
- 建物の築年数や劣化状況
- 施工会社の選定（地域や実績による価格差）
- 工事の範囲や仕様
- 資材費・人件費の相場変動
例えば、外装専科では一戸当たり70万円台で大規模修繕を実現したケースもあります。
長期修繕計画の通りに修繕積立金が集まらなかった場合、急いで一時金の徴収を行わなければならないと考える方もいるかもしれませんが、必ずしもその必要はありません。建物の状況を考慮して本当に必要な工事に絞り込んだり、コストを削減できる工法を採用してもらったりすることで修繕費用は抑えられる場合があります。
小規模マンションの大規模修繕費用は割高になりやすい？
小規模マンションでは、大規模修繕工事の総額自体は比較的抑えられる一方で、戸数が少ないために1戸当たりの費用負担が大きくなりやすい傾向があります。これは、工事費の中に戸数に関係なく発生する費用が多く含まれるためです。例えばエレベーターなど共用設備のメンテナンスには、マンションの規模にかかわらず多大なコストがかかります。
結果として、小規模マンションでは1戸当たりの費用が中・大規模マンションに比べて高くなるケースがあるのです。ただし、小規模マンションは居住者間の関係が近く、合意形成が比較的スムーズに進む利点もあるため、住民間で負担や優先順位を話し合いながら、計画的に修繕を進めることが求められます。
小規模マンションの大規模修繕費用を抑えるには？
小規模マンションでは、戸数が少ないために1戸当たりの大規模修繕費用が高くなる場合があります。しかし、計画の立て方や業者の選び方によって、費用を抑えることは十分に可能です。
では、具体的にどのような工夫をすれば良いのでしょうか。以下で代表的な方法を紹介します。
不要な工事を省く
大規模修繕と聞くと、「建物全体を一斉に直す必要がある」と思われがちですが、必ずしも全ての部位を同時に工事する必要はありません。劣化が進んでいない箇所や、美観に影響の少ない部分については、次回の修繕周期に回すことも選択肢の一つです。
以下のような点を考慮して、必要性の高い工事を絞り込みましょう。
- 劣化診断の結果を基に、工事が必要な箇所を明確にする
- 軽微な補修で済む部分は優先順位を下げる
- 将来的な修繕計画とバランスをとる
このように、現状に応じて「今やるべき工事」と「次回に回してよい工事」を見極めることで不要な出費を防ぎ、資金を効率的に使うことができます。
なお、こうした判断を行う際には、第三者の修繕コンサルタントに相談するのも一考です。外装専科でもマンションで必要な工事のアドバイスを行っています。お気軽にご相談ください。
管理会社に任せ切りにしない
大規模修繕を進める際、管理会社に全てを任せてしまうと、費用の見直しや施工内容の検討が不十分になることがあります。
特に注意したいのは、管理会社が自社グループの施工会社に工事を依頼するケースです。こうした場合、コスト面で最適な選択とは限りません。
費用を抑えるには、管理組合が主導して以下のような行動を取ることが重要です。
- 複数の施工会社を比較検討する
- 工事内容や見積項目に関与し、説明を求める
- 第三者の専門家にアドバイスを依頼する
管理会社の知識や経験は心強いものですが、任せきりにせず、透明性の高い運営を心がけましょう。組合主体で進めることで、納得感のある修繕計画が実現しやすくなります。
複数の会社から見積もりを取る
大規模修繕の費用は、施工会社によって大きく異なることがあります。そのため、1社のみの見積もりで判断するのではなく、複数の業者に見積もりを依頼して比較することが大切です。
見積もり比較では、次のような観点に注目しましょう。
- 単価（㎡単価、作業項目ごとの価格）
- 提案されている工事内容と範囲
- 保証期間やアフターサービスの有無
また、複数社から見積もりを集める際には、一括見積サイトを活用する方法もありますが、サイトに登録されている業者が限られているので、手間はかかりますが施工実績の透明性などを含め、管理組合主導での候補業者の選びをお勧めします。
「金額が一番安い会社＝最適」とは限りませんが、比較することで適正価格や工事の妥当性を見極めやすくなります。判断材料を増やす意味でも、複数の見積もり取得は基本といえるでしょう。
小規模マンションの修繕費用を賢く抑えよう
小規模マンションでは、大規模修繕にかかる一戸当たりの費用が大きくなりがちですが、不要な工事を見極めたり、管理組合が主体となって業者を選定したりすることで、負担を軽減できます。また複数の見積もりを取得し、内容を比較検討することも費用の適正化につながります。
外装専科では、一般的な「組立足場」だけではなく、よりコスト効率の良い「ブランコ足場」や「ゴンドラ足場」を、物件の特性や修繕内容に合わせて使い分けており、これにより大幅なコスト削減を実現できる場合があります。マンションを適切なタイミングと価格で維持管理していきたいとお考えの場合には、外装専科までお気軽にお問い合わせください。