2021年6月17日

なぜマンション外壁補修が必要なの? その理由や補修が必要になる症状について解説

マンション外壁補修が必要になるサイン

マンションの外壁は10~15年周期で必要になるため、マンション大規模修繕工事の一環として行われることが一般的です。
鉄筋コンクリート造のマンションの外壁は、塗装仕上げのほか最近ではタイル張りの建物も多く、ここでは外壁補修が必要になるサインについてご紹介します。

塗装面が剝がれている

マンション外壁補修が必要なサインの一つに挙げられるのが、塗装仕上げ壁の塗面が剥がれていること。マンションの外壁は、雨や湿気などによる水分付着が想定され、あらかじめ防水処理が施されています。
しかし経年劣化によって水分が壁の内部に侵入すると、外壁の塗面が剥がれてしまうことがあります。この状態を放置しておくと、内部の鉄筋が錆びてマンション全体の耐久性が低下するリスクがあります。

塗装面に触れると白い粉が落ちる

劣化によって外壁に白い粉が付着している状態を「チョーキング現象」と言います。
外壁に使用されている塗料は、顔料・樹脂・溶剤・添加剤などによって構成され、それぞれの相互作用により耐久性を持たせています。しかし太陽光や雨風を長年受けた塗料は次第に劣化し、粉状になってしまうのです。このチョーキング現象を放置すると、建物の保護機能が低下してしまうのです。

外壁に細かいひび割れが目視で確認できる

外壁に生じるひび割れは、髪の毛程度のものから0.3ミリ以上のものもあり、クラックと呼ばれています。外壁のひび割れは、地震や交通量の多い道路の振動によっても発生します。塗装面の剥がれ同様、ひび割れを放置すると建物内部に水分が侵入し、鉄筋が錆びたり、雨漏りが発生したりする可能性があります。

マンション外壁補修が必要な理由

外壁の塗装面が剥がれてなく、またタイル壁のタイルも割れていない場合、一部のマンションでは外壁補修を後回しにしていることもありますが、外からは見えなくても雨風や振動が建物内部に思わぬ影響を及ぼしていることがあります。ここではマンション外壁補修が必要な理由についてご紹介します。

外壁の劣化によって防水性や耐久性が失われる

一般的な外壁は防水加工が施されており、壁の内部に水分が侵入するのを防ぐ効果があります。
しかし劣化が進行し、防水効果の消失や、クラック(ひび割れ)などから水分や炭酸ガスが侵入すると、コンクリートの中性化が進み、内部の鉄筋が錆びつき、建物の耐久性が失われてしまします。

劣化したタイルの落下から居住者、第三者の安全を守る

外壁に使用されているタイルは、劣化が進むと割れや浮きが発生し、最悪の場合落下したタイルが居住者やマンションの周りを歩く第三者に直撃し、大きな事故に発生する可能性も。
そうした事故を防ぐためにも外壁補修は重要な工事なのです。

マンションの資産価値を高めることができる

マンションの資産価値は、築年数の経過に応じて下がっていきます。しかし定期的に外壁補修をしっかりと行うことで、マンションの資産価値を高めたり、一定価値に留めたりすることが可能に。
外壁補修を行うことで、快適な住環境を守るだけでなく、資産価値の維持にもつながるのです。

マンション外壁補修の種類

外壁補修といっても、外壁の状態により施工内容は異なります。ここでは一般的な工事の種類をご紹介します。

コンクリート補修

多くのマンションは鉄筋コンクリート造となっていますが、コンクリートが膨張と伸縮を繰り返すことをご存じの方は少ないのではないでしょうか? この作用も影響して、コンクリートにひび割れが発生したり、内部構造にまで問題が生じることがあります。
コンクリート補修は、ひび割れた箇所に樹脂モルタルやエポキシモルタル、シーリング材を充填してひび割れを埋めていきます。チョーキング現象が発生している場合は、下地補修をしっかり行ったうえで、仕上げ塗装をすることが一般的です。

タイル張り

マンションのタイル壁はコンクリートの壁面にタイルを接着する手法が採られています。タイルは耐久性が高く、張り替えの手軽さからメンテナンスしやすいと言われていますが、やはり経年によってタイルの接着力が弱まり、浮きや剥がれが発生します。
タイル張りの外壁の場合、タイルを一枚づつ叩いて状態を確認し、異常のあるタイルは張り替えや下地とタイルの間に樹脂を注入し落下を防ぎます。

高圧洗浄

雨や排気ガスなどに含まれている汚れが外壁に付着すると、黒ずみになり、マンションの外観が悪化してしまいます。汚れが付着した部分には高圧洗浄を行って外壁を綺麗にし、資産価値の維持向上を図ります。

マンション外壁補修業者(大規模修繕)を選ぶポイント

1. 施工実績が多く、すべての工事を開示している。
2. 料金の見積もりが分かりやすく、過剰な工事は提案しない。
3. 外壁補修のアフターサービス(期間など)が明確に提示されている。
4. 都道府県や国土交通大臣の認可を受けている。

上記のポイントを網羅した業者であれば、のちのトラブルは防げるでしょう。
初めから施工業者を一社に絞ろうとするのではなく、複数社に見積もりを依頼して比較検討することも大切です。

マンション外壁補修を実施して長く住める環境を整備しよう

今回はマンション外壁補修が必要になるサインや理由などについてご紹介しました。マンションの外壁は雨風や太陽光に晒されている時間が長く、気が付かないうちにダメージを受けているもの。
外壁のダメージをそのままにしていると、塗装面から水分が侵入し内部の鉄筋が錆びてしまったり、タイル壁だと浮きや剥がれの原因になります。
マンション外壁補修は大規模修繕工事のタイミングで定期的に実施し、長く住める住環境と資産価値の保持向上に努めましょう。