■その1

「大規模修繕工事」この言葉自体誇大です。
皆さんはこの文字を見て、コンクリートで出来たマンション本体の寿命を大きく延ばす工事とお思いでしょう。大規模修繕工事では外壁に発生した亀裂 ・コンクリートの欠落 ・タイル壁の落下を防止する補修工事を行います。しかしこれは人間の体に例えますと、小さな火傷や蜂に刺されて赤く腫れた部分に薬を塗る程度のことです。その後お化粧のために塗装しているのが大多数のマンションで行われている大規模修繕です。

もちろんタイルの落下等を防ぐ工事はしっかりと行わなければなりませんが、決して建物本体の寿命を大きく左右する工事ではありません。また雨水等の侵入を防止するため、屋上やバルコニーの防水工事が必要ですが、屋上等については新築時にしっかりとした防水工事がなされており、そう簡単に雨漏りすることはありません。雨漏りしていなければ築10年位で新たに防水することは、大規模修繕という名に隠れた修繕積立金の無駄使いになりますので、不良部を補修する程度で十分と考えます。マンション大規模修繕工事は戸建住宅の外壁塗替と大きな違いは無いのです。違いがあるとすれば、戸建住宅と比較して工事の規模が大きく、工事費のケタが違うということくらいです。

大規模修繕という誇大な名称に惑わされることなく、無駄な費用を省きつつ浮いた費用でマンションの資産価値が向上するような工事に修繕積立金を振り向けることが大切です。

※大規模修繕工事にも耐震補強工事や給水管改修工事等、大規模修繕工事と言っても誇大でない工事もあります。

■その2（タイル編）

• 街の中を車で走っていますと外壁に色の違うタイルを貼っているマンションを多く見かけるようになりました。これも大規模修繕工事の名の下に行われた、マンションの資産価値を下げるための工事結果です。
  タイルに小さな亀裂が入っている。タイルが浮いている等でタイルを剥ぎ取って張替る必要性はどこにもありません。しかも色違いのタイルを貼るなど言語道断です。亀裂が入っていれば、亀裂に樹脂を注入して水の浸入を防ぐことが出来ます。ほとんど目立ちません。
  タイルが浮いていれば、目地から穴を開け、タイルの浮き部に樹脂を注入してタイルを固定する方法があります。
  本来外装タイルは築10年位で大掛りな改修工事を行うこと自体過剰な工事なのです。
• 外装タイルの傷み具合を、ロープ等を使用した吊足場で調査することなしに、「タイル面が3,000�uあるので、そのうち何％は傷んでいる部分があるだろう」といった予測値による数量で見積が作られ、大規模修繕が行われています。多めに予測されていますので、相当な工事費になります。
  予測数量通り不良部があれば良いのですが、建物によってはタイルの浮きも極わずかということもあります。
  しかし見積金額に計上されているため、「不良箇所はありませんでした。」とその工事費の値引きを申し出る正直な業者がどれ位あるでしょうか。結局修繕積立金を無駄に失うことになりかねません。
  可能な限り見積を依頼した業者に頼んで、吊足場等でタイル壁をサンプル調査して、より正確な数量を見積に反映させることが、無駄の少ない大規模修繕工事の元になります。