まちがいだらけの大規模修繕

マンション大規模修繕の現状や課題に多くの注目が集まる中、業界に新たな一石を投じた外装専科の取り組みを一冊まるごとクローズアップ。多くの管理組合様や関係者に愛読され、「この本を読んで関心を持ちました」という読者からの相談や引き合いが非常に多いという。自らの立場を危うくしかねない業界のタブーにあえてメスを入れ公開。有るべき考え方や対処策を懇々と伝えている必見の一冊。

著者
伊藤 洋之輔 ( 株式会社外装専科 代表取締役)
単行本
212 ページ
出版社
ダイヤモンド社
発売日
2010/11/12
定価
1,680 円

まちがいだらけの大規模修繕

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目次

第一章

大規模修繕は本当に大規模なものなのか

  1. 1.「大規模修繕」ってそもそも何?
  2. 2.「業界の常識」を鵜呑みにしない
  3. 3.こんな管理組合が狙われる
第二章

ここが違う「外装専科」の大規模修繕

  1. 1.「足場」 どんな足場にするかでコストも大違い
  2. 2.「下地補修」 一括補修のむだ使い
  3. 3.「塗装」 自信作の「ワンコートシステム」
  4. 4.「タイル貼り」 資産価値を落とす貼り替え主義
  5. 5.「シーリング」 傷みのないシーリング工事も打ち替え?
  6. 6.「防水工事」 雨漏りしていないのに防水工事
  7. 7.「別途提案工事」 マンションの資産価値を高めるポイントはここ!
第三章
修繕積立金の予算内でマンションはここまで蘇る
第四章

四十五年以上見続けてきた業界

  1. 1. 二十四歳で雨漏り修繕で創業
  2. 2. 出る杭は打たれ、不穏な噂が広まる
  3. 3. 起死回生。「外装専科」として再スタート
第五章

教えます!マンション大規模修繕成功のポイント

  1. 1. プロのアドバイスの真意を探ろう
  2. 2. 本当に必要な大規模修繕の工事内容
  3. 3. 信頼できる設計や施工会社の見極め方

本編から「課題提起部分」要旨抜粋

「大規模修繕」という名称はそもそもおおげさ

「大規模修繕工事」という言葉から、皆さんはどんな工事を想像されるでしょうか?おそらく、多くの方が「マンションの寿命を大きく伸ばす工事でしょう」と思われるのではないでしょうか?

しかし、一般的にいわれている「マンションの大規模修繕工事」とは本当の大規模修繕工事とは違います。本当の大規模修繕工事は、耐震補強工事や給水管補修工事を指すべきなのです。

一般的な大規模修繕工事では、下地補修、シーリング工事、外壁の塗装、外壁タイルの補修や洗浄、屋上およびバルコニーの防水工事、廊下・階段床の改修工事や化粧防水工事などを行うことであると認識してください。

このように、大多数のマンションで行われている大規模修繕工事は、人間の身体にたとえると、小さな火傷やハチに刺され腫れたところに薬を塗る程度のもので、その後建物のお化粧のために塗装しているようなものです。それをやらなかったからといって倒壊の危機に瀕するものではありません。

しかし、施工業者のなかで、このような発言をする人間は、私ぐらいのものでしょう。

現実に行われている大規模修繕は、「修繕積立金」という、業者にとってこの上ない埋蔵金を目当てに、不要不急な工事や過剰と思われる工事内容の見積りを提出し、より高額な大規模修繕工事を受注するのが目的です。

管理組合様の立場でマンションのために本当に必要な工事や、資産価値を高める工事を適正な価格でご提案し、修繕積立金を使い切らないように配慮している会社ならいいのですが、なかには大規模修繕は管理組合様のためではなく、工事を受注する業者のためにあるような現状が少なくないのです。

10年に一度は大規模修繕が必要というのは本当?

快適で資産価値の高いマンションを維持するためには、定期的に修繕をして、ほころびを小さいうちに繕い、傷みがひどくなるのを予防し、外観の美的価値を保つことが、非常に効果的です。大規模修繕工事は、マンションの維持に絶対必要ですが、だからといって10年ごとにおこなわなければならないものではないのです。モデルとして示されている長期修繕計画にしたがわなければ、維持できないわけではないのです。積立金が少ないのに無理をして過度な大規模修繕を行わなくても、建物の安全性は保てますし、美観も保てます。修繕規模は、それぞれの傷み具合や美観性を考慮して、ケースバイケースで決めるものです。「業界の常識」とは、あくまで「工事を受注しようとしている業界にとっての都合のよい常識」に過ぎないことを肝に銘じてください。

とはいえ、管理組合の方の立場になってみれば、他のマンションの大規模修繕例と異なる路線を選択する基準はわかりにくいでしょう。でも、あなたの周りの学校や公共施設、市役所や区役所をじっくりと見てみてください。10年、15年経過したからといって、これまで大規模修繕をしたでしょうか?

私の知る限り、10年ごとに大規模修繕をする学校も、公共施設もほとんどありません。理由は簡単です。マンションと異なり、修繕積立金がないのです。しかし、マンションは学校とは異なり美観も大切です。修繕積立金を大事にしつつ、適切なときに工事を行なうことが必要です。

公平を期するための「共通仕様書」が足かせに!?

「まず共通仕様書の指示通りに見積書を提出してください。見積り条件が同じでなければ、比較できませんから」。ほとんどの場合、このように依頼をいただきます。施工業者の見積りをとる場合、確かに各社がそれぞれ異なる項目で工事内訳を表示すると、パッと見ではどの業者がいいのかわかりません。そのため共通仕様書なるものがあるのですが、これに頼りすぎている傾向が多々見受けられます。

発注主である管理組合様にとって、共通仕様書はメリットもありますが、デメリットもあるのです。そして、管理組合様への大きなデメリットは、管理会社や設計事務所のメリットと表裏一体と考えてもいいと思います。

まず、管理組合様にとっての共通仕様書のメリットから先にお話ししましょう。

共通仕様書には、工事方法や工事範囲、数量や面積などの項目があらかじめ記入されています。見積りを依頼する業者は、それぞれの単価を記入して送付するだけで見積りができあがります。

この方法を使うと、工事内容と工事範囲、施工数量が各社同一で、それぞれの金額と合計金額の違いが一目瞭然となります。

「共通仕様書を使った見積りは、入札業者の選定がスムーズにできる便利なものだ」

こう感じられるかもしれません。確かに、金額だけを比較の基準にするのであれば、業者選定が簡単という大きなメリットがあります。

しかし同時に、どの会社が見積りをしても、工事費が大幅に割高になる仕組みがあるのです。

見積りを依頼した業者は、渡された共通仕様書の中にむだな工事、不要不急の工事があるかどうかを検討しないし、もし含まれていることに気づいたとしても、それを削除したり訂正のご提案をしようとはしないでしょう。

(中略)

今すぐ必要でない工事でも見積書に加え、工事の範囲を広げるほど見積り額が大きくなり、修繕積立金をより多く手にすることができるのです。改修工事にも設計事務所などが関与している場合、設計事務所に支払う費用も増えることになります。

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